資産価値を高めるためのリフォームとは、住宅の質や性能を向上させることにあります。そのためには、住宅が、耐久性、耐震性、省エネ性、バリアフリー化、メンテナンスのしやすさなどを備えていることが必要です。

住宅の耐震性を高めるには、耐震診断をした上で、耐震性の低い箇所に壁を設けたり、筋かいを増やしたり、梁を太いものに変えたりします。特に1981年5月以前に建築された建物は、旧耐震基準に基づいているため耐震性能が低い恐れがあり、耐震改修は建物の安全性を高めるために重要なリフォームとなります。また1981年6月以降の新耐震基準の建物であっても、今後予想される大規模地震に備え、念のため耐震診断を行い、結果によってはリフォームで耐震性能を高めることが望ましいとされています。

住宅の省エネ性を高めるには、断熱性能を上げる必要があります。天井裏、壁の中、床下の断熱材を、より断熱性能の高い材料に取り換えたり、断熱材が十分ではない箇所に断熱材を補填したりします。手軽なところでは、窓のガラスを複層に替えたり、内窓を設けるなどで、断熱性能を高めることが可能です。これにより、夏は外部の熱を遮断し、冬場は屋内の暖気が外部へ逃げる量を低減し、結果的に空調の効率を高め、省エネ効果が期待できるのです。また、居室間の温度差を低減することで、ヒートショック防止の効果も見込めます。

暮らす人の健康寿命を延ばす住まいとして、断熱性能の向上の他にバリアフリー化も大切です。高齢者は、自宅の中での転倒が原因で寝たきりになるケースが多いのです。家の外から屋内まで段差を無くすことは、住む人が長く安全、健康に暮らせるという意味で、質の高い住宅にするためのリフォームと言えます。

また、建物は年数を経るにつれて劣化していくため、適切な維持管理が必要となります。そのため、床下や小屋裏を点検できる点検口を設置することがポイントです。住宅の劣化状況を日常的に点検しやすくなり、清掃や補修などの維持管理が容易になります。これにより、建物の質が維持しやすくなり、長きにわたって資産価値を維持することができるのです。

リフォームによって建物の性能を高めることで、いろいろなメリットがあります。

1 住み慣れた住まいを活かしつつ、これからの暮らしを、より快適で安心・安全なものにできる。

 2 売却時や賃貸の際に、他の既存住宅より高い価格で査定評価される要因となる。

3 条件を満たせば、所得税等の優遇措置制度を活用したり、補助金を受けることができる。

質を高くするリフォームを行うことで、住み心地や安全性が高まるのはもちろんですが、家そのものの価値が上がります。特に、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅が認定される制度(長期優良住宅認定制度)を活用すれば、将来、住み替えで不動産を売却する場合や賃貸する場合に、住宅の性能が確保されている評価を付けて市場に出すことができます。もちろん、売却に限らず、子や孫の代に、価値ある資産として安心して引き継がせることもできるでしょう。

リフォームをして、この長期優良住宅認定を受ける際、要件を満たせば補助金（長期優良住宅化リフォーム推進事業）を利用することが可能です。その際、必ず一定の条件を満たす建築士等による建物状況調査（インスペクション）が必須となります。リフォーム会社も当該認定を取れる登録事業者であることが必要です。リフォーム会社選びの際に確認しましょう。

また、認定を受ける場合でもそうでない場合でも、資産価値を高めるためのリフォームを行うには、それなりに費用がかかります。そこで、現在、質を高めるリフォームにかかる工事費等に応じて、所得税の減税などの優遇措置制度があります。一定の条件、基準を満たすことで、それらの優遇制度を活用して、実質的なリフォーム費用の負担を低減することが可能になります。地方公共団体の補助金制度も含め、活用できる優遇制度を大いに活用しましょう。

資産価値を高めるリフォームを計画するには、今の住宅の質の現状、実態を把握する必要があります。耐震性や断熱性を含め、雨漏りや白ありの被害はないか、一定の質が保たれているかは、表からだけではわかりにくいものです。まずは建物の専門家である建築士に相談してみましょう。リフォーム会社にも建築士が所属している会社はたくさんあります。建築士に建物の状況調査を依頼し、客観的な見解を出してもらうことから始めてみるとよいでしょう。

さらに具体的に建物の状況を把握するためには、既存住宅診断を依頼します。既存住宅診断を行うことで、建物のウィークポイント、改善すべきことなどが具体的に把握できます。そして既存住宅診断の結果をもとに質を高めるリフォームの計画を策定することで「何をどの程度までリフォームして、どの程度の質にまで高める」といった、根拠と効果が分かりやすいリフォーム計画になるのです。

また、前述の長期優良住宅の認定や補助金、各種優遇制度の適用についても、リフォーム会社や建築士に検討してもらったり手続き等を依頼したり、相談することができます。気軽に相談することから始めましょう。

質を高めるためのリフォームは、一般的なリフォームを思い立ったタイミングがチャンスです。

例えば、床を張り替えるのであれば、床を撤去する機会に床下の断熱材を検討してみる。屋根を葺き替えるついでに、小屋裏の断熱を検討する。間取りを変更する際に、耐震改修も検討したうえで壁の位置を計画する。など、リフォームは、資産の価値を高める絶好の機会と言えるでしょう。ぜひ、少し先の将来も見越しつつ、建築士と一緒にリフォームを検討してみてください。

川道 恵子さん／一級建築士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、整理収納アドバイザー１級（住まいのナビゲーター）

2011年より一級建築士事務所を主宰するとともに、住まいに関わるセミナー講師として毎年数多くの講演を行う。2014年より一般財団法人住まいづくりナビセンターの住まいのナビゲーター®として住宅相談、セミナー講師を担当。